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La pandémie aura au moins eu le mérite de faire avancer le débat sur les conditions de travail des salariés, l’équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle. D'après un récent sondage Ipsos, 64 % de la population active est favorable à ce que la part de télétravail reste plus importante qu'avant la pandémie.
L'objectif d’un bureau doit donc être repensé et des changements sont attendus. Mais quel que soit le futur modèle de l’entreprise de demain - bâtiment-vitrine en plein centre-ville ou antennes satellites proches du domicile des employés, nous pouvons dores et déjà constater que dans les projets sur lesquels nous collaborons, la plupart font la part belle à la flexibilité dans les usages, avec en toile de fond la réversibilité des espaces. Cette tendance existait déjà, mais elle ne fait que s’amplifier.
Des quartiers en pleine mutation
Nous vivons un véritable tournant dans la conception de notre environnement professionnel et des quartiers tout entier se réinventent pour introduire de la mixité car de plus en plus de villes lancent des appels à projets pour la rénovation d’immeubles hybrides où cohabiteront hôtels, bureaux, logements. Nous constatons également que les quartiers d’affaires traditionnels s’ouvrent sur le monde extérieur et s’humanisent… Exit les restaurants d’entreprise ! Les espaces de socialisation se trouvent en bas des immeubles où des personnes extérieures à l’entreprise peuvent profiter de la cafétaria, du bar, de la boulangerie etc.
Très prochainement d’ailleurs, notre agence parisienne déménagera à Rungis dans un parc dessiné et réalisé par Icade : un parc de 500 000 mètres carrés de bureaux, qui suit l’idée d’un campus, où autour de la « place du village » se concentrent une multitude de points de restauration, des parcours sportifs, des salles de sport, divers services de conciergerie et des activités extra professionnelles orchestrées par un Happiness manager… En d’autre termes, tous les ingrédients sont là pour faciliter la vie des employés travaillant au sein du parc et favoriser leur bien-être et leur santé. Ayant avant tout pour objectif d’augmenter le taux d’occupation et attirer de nouveaux locataires, ce parc fut le premier site pilote du groupe immobilier en 2018, un modèle décliné depuis dans les sept autres parcs franciliens du groupe.
L'aspect social fortement valorisé
Ces nouveaux quartiers de vie font écho aux attentes des employeurs afin d’améliorer le bien-être et le confort des salariés, leur donner l'envie de continuer à s'épanouir et à prendre du plaisir au sein de leur entreprise, ce qui ne peut qu'améliorer leur niveau de performances. L’attention particulière à un environnement intérieur de qualité représente aussi un solide argument dans le recrutement.
En effet, les employeurs ont bien compris que les salariés ont des attentes bien plus élevés qu’auparavant au niveau de leur environnement. La qualité de l’air reste bien entendu une des préoccupations majeures dans un contexte (post) pandémique mais après les périodes d’isolement, de télétravail, les collaborateurs recherchent avant tout des moments de sociabilisation et d’appartenance à une organisation. Le bureau est devenu « The place to meet ». En outre, ils veulent pouvoir bénéficier d’espaces de travail multifonctionnels, modulaires, pensés et conçus pour encourager l’intelligence collective et la créativité et où ils se sentent « comme à la maison »(1).
"C'est l’âge d’or du travailleur. Les nouveaux modes de travail rendent obsolète le bureau traditionnel, et lui imposent de repositionner le collaborateur au cœur des attentions".
Flore Pradère, Directrice Recherche et Prospective Entreprises chez JLL
Les bâtiments certifiés, d’ailleurs en nette progression,(2) sont de plus en plus prisés par les salariés, soucieux de leur confort, mais aussi de la connectivité ou désirant un environnement de travail ouvert vers l’extérieur et la nature… Dans beaucoup de projets architecturaux, l’intérieur et l’extérieur communiquent (passerelles vertes, rooftops, jardins). Attention cependant à cette tendance de faire entrer la nature à l'intérieur car elle influe sur l’humidité relative, un facteur souvent négligé alors qu’il devrait être mesuré et régulé puisqu’il a un impact sur la santé et l’enveloppe d’un bâtiment...
« La pandémie a changé la donne en ce qui concerne le bien-être, la santé et l’hygiène dans les bâtiments. On devrait ainsi assister à une hausse considérable des demandes de certifications dans les programmes immobiliers nationaux et internationaux »
David Barnett, Directeur Recherche Corporate chez JLL.
Face à l’augmentation des coûts de l’immobilier, on procède à la rationalisation des espaces
Selon une étude de Natixis (3), le télétravail pourrait vider à l’horizon 2030, 11 millions de mètres carrés de bureaux, soit 20% du parc en Île-de-France. De plus, considérant qu’un poste de travail coûte entre 5000 et 18000 euros du m2 hors taxe à l’année et qu’à peine 50% des bureaux dans la capitale sont actuellement occupés(4), on peut s’attendre en toute logique à ce que les mètres carrés diminuent et qu’ils seront mieux exploités. Nous constatons qu’il se dessine déjà quelques tendances majeures :
- L’optimisation des espaces non commercialisables tels que les paliers d'étage et zones communes, redessinés pour créer des espaces conviviaux, partagés par un certain nombre d’entreprises.
- La création de pièces modulaires pouvant être divisées ou décloisonnées à volonté ;
- La mutualisation des espaces entre différentes entreprises
- Et bien entendu, la création de vast open spaces pour du "desk-sharing" ou "flex-office" (un système de bureaux partagés, permettant d'avoir moins de postes que de salariés), permettant aussi de diminuer le nombre de bureaux isolés.
Mais du fait de la forte variation du taux d’occupation et des volumes, ces « nouveaux espaces » apportent leur lot de contraintes climatiques. Il est donc primordiale que la flexibilité nous guide dans le développement de solutions climatiques, qui doivent aussi être évolutives afin de permettre d’éventuels réaménagements, voire même la réversibilité de ces espaces. A titre d’exemple, nous avons travaillé cette année sur un projet situé à Lyon dans le quartier Confluence. Le projet en question, appelé Ilot Ydéal, inclut un bâtiment qui a été conçu pour que les espaces intérieurs puissent être transformés en bureaux ou inversement en logements du fait que les cloisons intérieurs sont modulables à souhait.
Comment répondre à ce besoin de flexibilité et de modularité ?
Il faut prendre en considération le fait qu’une grande partie du parc immobilier est ancien. Il reste à réinventer ces espaces très cloisonnés et standardisés, avec des bureaux individuels faisant souvent 12 à 14 m2. Lors de la rénovation d’un immeuble tertiaire, un système climatique décentralisée avec le concept en L (branchements verticaux et / ou horizontaux) peut être privilégié car il permet alors de découper le bâtiment en plusieurs zones, chacune équipée de leur propre système de ventilation.
Cela permet de palier aux problèmes d’équilibrage des réseaux aérauliques mais aussi de gagner de l’espace, ce qui est non négligeable dans les immeubles anciens, dotés de locaux techniques exigus.
Autre exemple : un système climatique centralisé, et surtout sans réseau filaire tel que le WISE, permet de gagner en efficacité énergétique mais il est surtout relativement facile à mettre en œuvre puisqu’il élimine tous les problèmes liés au câblage ce qui engendre dans la foulée de belles économies. Adopté un système climatique sans-fil permet également d’ouvrir la voie à des réaménagements futurs et en utilisant des capteurs, détecteurs et autres équipements techniques pour collecter des données, nous pouvons optimiser un certain nombre de systèmes et de services et réaliser des économies à la fois financières et environnementales.
En conclusion, dans cette nouvelle ère où apparaissent des modes de travail hybrides, les espaces devront faire preuve de flexibilité, modularité et réversibilité. Ces trois mots sont devenus plus que jamais les leitmotiv de tous projets de rénovation. Une collaboration entre les concepteurs de projets et les fabricants parait essentielle afin de mieux intégrer les équipements et aboutir à des bâtiments sains, éco-efficaces, qui répondent pleinement aux attentes de demain.
